Bei institutionellen Immobilieninvestoren ist der Herdentrieb besonders stark ausgeprägt. Das Ergebnis: Sie steigen meist zu spät ein, kaufen zu teuer, verpassen wichtige Entwicklungen. Aktuelles Beispiel: Sie verschlafen den Trend, dass immer mehr Menschen ins Umland ziehen.

Laut einer Studie von Immowelt, die 1,25 Millionen Anfragen der Jahre 2011 bis 2016 auswertete, gibt es einen starken Trend in das Umland der Städte. Der Grund: Die Mieten und Preise in den Metropolen sind sehr stark gestiegen, viele Familien können sich Miete oder Eigentum in den Stadtkernen nicht mehr leisten. Im Berliner Speckgürtel stieg die Nachfrage im Untersuchungszeitraum um 318 Prozent (!). Kein Wunder: Denn die Wohnungen im Umland sind fast 1000 Euro/qm günstiger als in der Stadt.

Im 25-Kilometer-Umkreis um Stuttgart stieg die Nachfrage im gleichen Zeitraum sogar um 377 Prozent – auch dort liegt ein Grund in den deutlich günstigeren Kaufpreisen im Umland. Im Speckgürtel von Frankfurt konnte man Wohnungen sogar 1300 Euro/qm günstiger kaufen als in der Stadt – was ein wesentlicher Grund dafür war, dass die Nachfrage in den Jahren 2011 bis 2016 um 317 Prozent stieg. Ähnliche Entwicklungen kann man schon längere Zeit in München beobachten, wo es kaum noch erschwingliche Wohnungen gibt.

Projektentwickler reagieren schneller
Auch eine Studie von empirica zeigt, dass der Zug in die Innenstädte, der von Investoren immer noch beschworen wird, eine Entwicklung von gestern ist. Immer mehr Menschen zieht es in das Umland. Die Projektentwickler haben darauf reagiert und bauen verstärkt am Stadtrand oder im Umland von Frankfurt, Berlin, München und Hamburg. Und die Investoren? Sie verschlafen diese Entwicklung wieder. Als vor einigen Wochen die führenden institutionellen Wohnungsinvestoren auf der “Berliner Immobilienrunde” referierten, lehnten die meisten Investments im Umland der Metropolen ab. Grund: “Unsere Investitionskriterien fokussieren sich auf die die zentralen Lagen der Innenstädte.” Und als wir ein sehr attraktives Neubau-Vorhaben zwischen Köln und Bonn im Forward-Deal zu einem guten Preis anboten, winkten fast alle Investoren ab, weil es nicht zu ihren Kriterien passte.

Investitionskriterien von gestern
Das mit den Investitionskriterien ist ein trauriges Kapitel. Sie reflektieren meist Entwicklungen von gestern. Ich erinnere mich noch, als vor zehn Jahren fast alle institutionellen Investoren ihre Wohnungsbestände im großen Stil verkauften und sehr einseitig auf Büroimmobilien setzten. Begründung damals: Büros bringen mehr Rendite als Wohnungen. Das war eine der größten Fehlentscheidungen, die zu der unbefriedigenden Immobilienperformance bei vielen Institutionellen beigetragen hat. Ganz überwiegend investierten sie in die Nutzungsart, die in den Folgejahren die mit Abstand schlechteste Performance auswies (Büro) und ignorierten jene Nutzungsart (Wohnen), die die mit Abstand beste Performance zeigte.

Erst nachdem die Wohnungspreise massiv gestiegen waren, passten die Investoren ihre Kriterien an und setzten auf Wohnungen. Bei stark gestiegenen Preisen erschien ihnen dieses Investment paradoxerweise auf einmal doch attraktiv.

Und nunmehr sind sie dabei, wieder eine wichtige Entwicklung zu verpassen, nämlich den Trend in das Umland. Nur zögerlich haben sich viele Investoren mit dem Wohnungsneubau angefreundet, viele setzten zu lange einseitig auf den Bestand. Inzwischen machen die meisten Investoren Forward-Deals im Wohnungsneubau, aber ihre veralteten Investitionskriterien machen es ihnen unmöglich, dort einzukaufen, wo die stärkste Nachfrageentwicklung zu beobachten ist und wo die Preise noch viel günstiger sind – nämlich im Umland.

Das Problem dabei ist der Herdentrieb: Die Investitionskriterien der Institutionellen gleichen sich: So wie sie vor zehn Jahren (fast) alle ihre Wohnungen verkauften, so ignorieren sie heute (fast) alle die Chancen, die sich in den Speckgürteln der großen Metropolen ergeben. Man glaubt, man könne nichts falsch machen, wenn man genau das tut bzw. nicht tut, was alle anderen tun bzw. nicht tun. Geld verdienen kann man auf diese Weise natürlich nicht.

Leseproben zu Rainer Zitelmanns neuem Buch finden Sie hier: http://zitelmann-autobiografie.de/

33 Rezensionen und Interviews zu Zitelmanns "Psychologie der Superreichen" finden Sie hier: http://psychologie-der-superreichen.de/presse/